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FP受験の記録などをアップしてます。


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間が空いてしまいましたが、
パート2および全体の振り返りをします。


FP1級実技レポート①
FP1級実技レポート②
FP1級実技レポート③
FP1級実技レポート④
FP1級実技レポート⑤
FP1級実技レポート⑥

まだ読まれていない方は↑をどうぞ。






私が受験したのは2月14日です。

注意
模範解答が発表されないため、
私の回答に誤りがある可能性あり。
ご自身でテキスト等で確認されることを
強くお勧めします。
ご理解頂き、お読みいただければ幸いです。






さて、パート2ですが。
私は関西在住なんですが、
鎌倉がどんな場所なのか、
全くイメージできません!
やはり私は一般常識が無いんだろうか。。。
面接官の優しさが辛かった・・・。
今後も「鎌倉」というワードを目にするたびに
面接のことを思い出すでしょう。



面接レポートだけを読むと、
けっこうスラスラ回答しているように
思えますが、実際は全然違います。
言葉に詰まったり、沈黙があったり。

テンパりながらもなんとか面接官の船に
乗り込み、一緒にゴールを目指しました。

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今回の試験で気づいたんですが、
わからない問題があったときの
切り札とされる
「持ち帰り回答します」
は、使い所に要注意ですね。


単純な知識を問う問いならば
有効かもしれません。

でも、今から受験者を
誘導しようとしてるのに、
「わからないから回答を控えます」
と言われると、面接官の立場では
困るだろうなぁと思うんです。


問題が難しければ難しいほど、
誘導される確率は高まるはずですから、
わからなくてもなんか言ってみる
という選択も必要じゃないかと。
受験者がある程度勉強を重ねていれば、
苦し紛れでもなんか言えるくらいには
なってるだろう、という想定が
あるんじゃないでしょうか。


その一方で
「FPが間違ったことを
堂々と言っちゃいけない」
ということにも配慮しないと
いけなんですが・・・。
許される間違いと許されない間違い
あるんでしょうね。
柔軟性が試されますね。





試験直後はショックが大きく、
虚無感がすごくて、
トボトボと帰りました。

FP1級の面接試験はすごく残酷です。
試験が終わった後に、自分以外の人と
内容を共有できない所
が。


全日程が終了するまで、
試験内容について語れない。
これがむちゃくちゃ苦しい。


普通の試験って、終わった後は
模範解答が公開されて、
みんなであーだこーだ
言い合うじゃないですか。
例年より難しかった~とか、
あの問題はないわ~とか。
成果の答え合わせができるんですよね。


結果がどうあれ、これって
癒しの作業だと思うんですよ。
本気で臨んだ試験だからこそ
受けるダメージも大きいわけですから。


そんな訳でじっとしていられず、
宅建の勉強を始めました。
宅建への没頭で、傷は無事癒されました


そうこうしているうちに結果が届き。
132点でした。

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FP倫理と法令順守が、
通常の26点より1点多かった理由は
結局よくわかりません。
専門家を挙げた数がちょっと多かったかな?
くらいですね。

合否を決めているのは
「問題解決策の検討分析」
「顧客の側に立った対応」
のようです。




今回で実技レポートは完結させましたが、
実技の勉強を通した気づきを、
次回以降もう少し語りたいと思います。
まだお付き合い頂けたらうれしいです!!!



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実技レポート6つ目、パート2の面接です。

無題197_20210317190604



FP1級実技レポート①
FP1級実技レポート②
FP1級実技レポート③
FP1級実技レポート④
FP1級実技レポート⑤

まだ読まれていない方は↑こちらをどうぞ。







私が受験したのは2月14日です。


注意
模範解答が発表されないため、
私の回答に誤りがある可能性あり。
ご自身でテキスト等で確認されることを
強くお勧めします。
ご理解頂き、お読みいただければ幸いです。



面接開始                                           

()は私の脳内です。


:失礼します。〇〇と申します。
  よろしくお願いします。


:どうぞお座りください。


:失礼します。
  (強そうなマスクだな。この人が圧迫面接官か。
   ※パート1が穏やかな人だったので、
   決めつけている私)


:それでは〇〇さんに
  質問していきますね。


:はい、よろしくお願いします。


:Aさんに聞いて確認することは
  なんですか。


:Aさんの資産状況、
  納得できる売却価格はいくらか、
  Aさん、Aさんの妻、叔母さんは、
  等価交換事業の参加を
  前向きに検討できるか、です。
  (少ないけど、精一杯なんです~~)


:それだけですか?他には?
  古い土地のようですが、広さとか。


:!!!
  地積が実測かどうか確認します!!
  (そうか!古い土地は正確な面積の
   把握が必須なのか!)


:そうですね。あとは・・・
  歴史的建造物が多い観光地、
  つまり鎌倉のような所を
  想像してみてください。


:はい・・・?
  (カマクラ?へっ?土地勘ゼロ行ったことない!
   例えてくれてるのにわからない!)

  周辺住民の意向を確認する・・・?


:ん~~


(しょっぱなから苦しい~!!!
   誘導してもらってるから
   なんとかくらいつかないと!!!)


:土地に何かないですかね?


:あ、土地の下に何か埋まっていないか
  確認します。


:それもありますけどね。
  

(土地の瑕疵??とか??
   でも自信なくて言うのこわい・・・)


:それでは、FPであるあなた自身が
  確認することはなんですか。


:!!(次に行った!切り替えるぞ!)
  登記事項証明書を取得して、
  権利関係を確認します。
  現地に行って、周辺の環境などの
  物理的状況を確認します。
  市町村役場にて、
  公法上の規制を確認します。
  また、売却提示価格の妥当性について
  検証します。


:どうやって検証しますか?


:周辺の不動産会社に聞き込みをします。


:はい。
  それでは甲土地が乙土地と比べて 
  低い価格が提示されたのは
  なぜだと思いますか。


:容積率が乙土地より低いためです。
  

:面積は?


:加重平均で計算して、
  3200㎡までです。


:そうですね。
  他に理由はありますか?


:!!!!!!えっっと・・・。。。
  (!!!!!!!!!!!!!
   他!?他!?他!?
   絶体絶命大ピンチ!!!!)

  

:乙土地の提示価格は4億円ですね。


:はい。


:容積率で提示価格を考えると
  いくらですか?


:・・・(簡単な計算のはずなのに
  パニックで頭が真っ白に!)



:面積と同じですよ。


:あっ!3億2000万円です!!!


:そうですね。
  なのに叔母さんは提示価格で
  売ってしまいそうですね。


:はい。
  (あくまでも売却って流れだな。
   等価交換はしなさそう。)


:叔母さんの持ち分だけを
  売ることはできますか?


:できます。


:できますね。誰が買いますかね?


:Aさんが・・・買い取ります・・・。
  (わかんね~~でもなんか言わなきゃ)


:ん~~~、
  そもそもこの古くて大きな家、
  売れますかね?


(Aさんは関係ないのね)
   売りにくいと思います。
   (この流れで売れます!とかは
    おかしいだろう)


:そうですね。だとしたら誰が
  買うことになりますかね?


:・・・不動産業者・・・?
  (私、今誘導されている!
   なんとしても誘導に乗っかる!)



:不動産業者が価値の低い家を
  買ったらどうなりますか?


:・・・通常よりも安くなります。


:このまま言われるままに
  売っていいですか?


:(あっ!!!ここでアレを
   言うのか!!)

  他の不動産業者と比較検討します!!


:そうですね。



ここでまた少し苦しいやりとりが
あったのですが、
なぜか記憶が抹消されてます。
トラウマを残さぬよう
脳が防衛機制をしたようです。
全く思い出せません。
すみません。

  


:Aさんに甲土地の売却を勧めますか。


:勧めません。


:7月末までに売却した場合の不利益って  
  なんでしょうか。


:小規模宅地の特例の適用が
  できなくなります。


:要件は?


:Aさんが自宅を相続する場合、
  相続税の申告期限までの
  所有と居住が必要になります。
  (もう瀕死です・・・早く終わって・・・)


:はい。
  それでは関連する専門家を
  挙げてください。

 
(うおおおおお終わるーーーー!!!)
  土地の測量は測量士、
  地積の変更や更生の登記は土地家屋調査士、
  土地の価格の鑑定は不動産鑑定士、
  売却における具体的な税金の計算に
  ついては税理士、
  交渉が難航したら弁護士、
  所有権の移転登記は司法書士、
  売買の媒介は宅地建物取引業者・・・


:「専門家」で答えてください。


:宅地建物取引士です。
  (教科書通りに言ったけどダメなのね)
  

:それでは、税理士と連携するときに~・・・
  


このあたりも記憶が曖昧です。
もう脳が終了モードになっていたの
かもしれません。
連携するときに「気を付けること」
「注意すべきこと」は何か?
と問われたような気はします。



:税理士法に抵触しないように気を付けます。



:以上で終わります。


:ありがとうございました。



面接終了                                             


パート2、いかかでしたでしょうか。
誘導に次ぐ誘導でしたね~。
合格させようとしてくれてますね。

次回はパート2の振り返りをします。
呪詛「カマクラ」で眠れなくなった
日々にも言及します笑
お楽しみに


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FP1級実技レポート5つ目です。


FP1級実技レポート①
FP1級実技レポート②
FP1級実技レポート③
FP1級実技レポート④

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それでは、パート2の脳内公開です!


タイマー開始                                         

※以下すべて私の脳内です
 実際は声を出していません



よし、記名した。
まずはマテリアさんの
「建公測不土税宅(す)弁司」を書いてと。
それからセイノ先生の
「権現需公市税提融」も書いて、と。

先にFPへの質問事項に目を通す。
「低い価格が提示された」
「叔母さんの持ち分売却」
「土地の売却を進めるかどうか」
か・・・。



同居の父親他界か。
いつ亡くなったかは重要情報だから
マルしとこ。
昨年の12月か。3ヶ月前・・・と。


妻と叔母さんの折り合いが悪いのかー。
これはなんの伏線になるんだ?
過去問で似たような事例あったな。
確か同居の叔母さんが共有持ち分を売って
マンションで一人暮らししたいってやつ。
等価交換で解決してたような。


「古い家で場違いな存在」
でたー場違いな存在!
価値が低いの?
売りにくいって言いたいの?
あーーーなんか古い家を売却する例が
過去問であったな~~~!!!!
Cさんが一部譲ってほしいとか言うやつ!!
あれのAさんに聞くことって
なんやったかな~~~!!
う~~思い出せ!!!


「観光地の中にあって、
自宅周辺まで観光客が押し寄せる」
超伏線っぽいけど、
何に繋がるのか全然想像できない!
伏線だらけだヤバイヤバイヤバイ~~~!!


叔母さん売却急いでるのかぁ。
これも伏線だなぁ。
早期の売却は税金的に不利になる理由
出てくるんだろうな。


あー、「似たような物件の提示価格に
納得できない」か。
過去問にあった!
建蔽率、容積率、路線価が理由だった。

建蔽率の情報少ないし計算できないなぁ。
容積率は・・・
どっちの土地も幅員12メートル以上か。
指定容積率のままで計算して、と。
4000㎡と3200㎡。
路線価は同じか。
提示価格は4億と2億5千万
う~~~~ん。。。

とりあえず問2は解けたことにしとこう。


叔母さんとっとと売っちゃいそう!
第三者と共有になったらまずいパターン
過去問にあったな。
確かお母さんが庭でガーデニングするやつ。
第三者共有のデメリット
ノートにまとめたはず。思い出せ!
問3解けた。

引き渡し希望が7月・・・。
お父さんの死亡から8ヶ月・・・。
小宅適用できなくなる!!
問4クリア!


結局Aさんに聞くこと3つくらいしか
浮かばなかった〜突っ込まれそう。イヤだ!
FPが調べることは、権利現地公法は必須、
売却価格の妥当性を調べる・・・と。


あれ?なんか一応全部の問題が解けた?
もしかしていける?


ピピピピピピ・・・タイマー終了                                


いかがでしたしょうか。
この問題、パッと見そんなに
難しくなさそうなんですよ。
奇をてらってる感じしないし。
正直手ごたえ感じてました。
問題を読んだ時点では。


つぎは、パート2の面接本番です!
やらかし盛りだくさん!お楽しみに


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